国人海外置业增加不可控制的风险

增加不可控制的国人的风险

近年来，由于资金浪潮，国内房地产市场高温难以退出，而且这一景气也在国外受到影响，中国买家持续涌入，促进了一些重点城市的房价上涨。然而，目前的海外家庭繁荣似乎正在经历冬天。一方面，加拿大，澳大利亚等海外热点买房者增加了对外国投资的限制，另一方面，国内监管机构已开始限制外汇从支付领域。在多重管制下，海外自置居所的不可控风险继续加剧。

“外溢”的海外家庭军队

30岁的陈东（化名）发现他的生活就是“在家”，这个命题被打断了。国内价格上涨让他沮丧。最后，他选择在德克萨斯州购买40万美元的别墅，支付5％。他认为这是一个具有成本效益的交易：总价约为275万元，相当于20世纪70年代上海40平方米的丈夫房，北京东二环一个厨房，但在国外可以买别墅。

陈东选择了海外家这一举动，和不出所料。随着国内房地产市场的热烈，海外房地产投资集团也在不断扩大，美国，澳大利亚，加拿大等国家纷纷入房买房买家选择。仲量联行发布的“全球资本流动”数据显示，2016年中国海外业务和住宅房地产投资达到330亿美元，同比增长近53％，创新高。

根据胡润研究所和各国联合发布的“2017年中国高净值客户海外房产买家展望”指出，尽管中国房价上涨，但在海外房地产市场中仍有很多中国人，近一半中国的高净值人群将海外房地产投资作为最重要的目标，他们平均拥有2.3套海外房地产，并拥有4套及以上海外房地产人口占15.6％。 “分散风险”是中国高净值的购买全球房地产最重要的原因。

“近来，有一个趋势是非常明显的，海外房地产投资集团在扩张，我们正在接触海外房地产咨询等，不仅是富人，只能负担几十万中等价格的第一次付款也越来越多。“阿尔伯特我爱我家海外家居销售部负责人说。海外住宅政策风险上升

瑞银发布了2016年全球房地产泡沫指数报告，刚性供应和中国买家持续涌入已成为推动海外房价上涨，低利率，全球资本流入和投资者对回报率乐观的重要因素贡献到这个膨胀的势头。

报告显示，在过去五年，温哥华，伦敦和斯德哥尔摩的房价猛涨，房地产泡沫的风险排在前三。在接近房地产泡沫的城市，房价自2011年以来增长了近50％，而其他城市的平均增长率低于15％。

但是，目前海外家庭政策的风险和成本不容低估。去年7月25日，加拿大温哥华宣布房地产转让税是加拿大最大的外国投资者。去年8月，15％的房屋转让税将由海外房地产投资者征收，以解决南部地区房地产市场空置率和房价过高的问题。

澳大利亚自2016年4月以来，为了避免大规模海外投资者提高本地价格，澳大利亚四大银行不再有海外收入集团提供住房抵押贷款; 今年2月6日，澳大利亚宣布加强澳大利亚的外国投资者打击非法财产。 在过去两年中，总价值1.07亿澳元被强行出售，其中约40％的财产是富有的中国买家，理由是这些交易违反了该国的法律。

在青岛大学经济学院教授易先荣看来，加拿大和澳大利亚政府的倡议毫无疑问产生了寒蝉效应。 “目前，国外热房价格已经上涨到一个很高的水平，有的甚至在泡沫风险地区，因此，供应急剧增加，利率或国际资本流动的变化，在任何时候都可能导致大幅的价格纠正。控制，也使海外房地产在任何时候都面临风险。

资本外流被“紧缩”

更严格的措施来自该国。目前海外家居热，但也引起了监管者的关注。中国最近推出了一系列措施，进一步收紧业务和个人跨境投资和资本流出控制。

2016年年末，中国人民银行发布“金融机构大额交易管理办法”和“金融机构可疑交易管理办法”，将大额现金交易的人民币报告准则从人民币20,000元调整为人民币50,000元，边境交易为“人民币20万元”。这一举动被解释为伪装以降低汇率。

2017年1月，国家外汇管理局完善和重申使用外汇。虽然家每人5万美元的购买金额没有减少，但是购买过程相比过去更复杂。其中重申，在个人客户购买外汇，需要填写“申请”，明确购买，不适合外国买家，证券投资。

记者采访了一些商业银行家说，这将增加个人向国外转移资金的困难，人们购买海外房地产活动可能会受到一定的潜在影响，2017年海外家庭潮或将面临冷却。中介更可预测，严格控制资金流出，也可能导致买家无法购买房地产还款，这将影响全球房地产市场。

澳大利亚Scott是住在上海的房地产代理。可以说流利的普通话，主要工作是帮助富人在澳大利亚购买房地产。自从去年下半年，Scott发现，作为中国央行采取措施防止资金外流，显示客户明显少于以前。

据他介绍，根据中国法律，个人可以在国外带来5万美元的资本限额，之后很多人都是家庭的钱，巧妙地绕过这个帽子。 “直到2016年上半年，规则相对宽松。现在越来越严格，必须承诺出国5万美元不用于投资房地产。 “斯科特说，”现在我要提醒买家，除非这笔钱已经转移到海外，或者没有签订购买合同。 “”

一些业内人士认为，海外买家需要警惕相关的市场和法律风险。中材房地产首席分析师张大伟认为，海外置业者应该防范市场风险。中国处于城市化进程的快速发展阶段，全国房价上涨。但是，这种经验只能解释国家特定地区的发展，如果放在世界上，用较长的时间来衡量就可以发现，房地产行业和任何其他行业，都是上升还是下降，在成熟的国外市场更是如此。 “因此，如果你借鉴国内房地产市场的经验参与海外买房者，最有可能面临来自市场的风险。

此外，海外家庭的人，正面临着一个完全陌生的市场，在法律政策，制度运作，文化实践等方面与国内有很大的区别。因此，外商投资整体增长的整体趋势，海外购房者“罗马人”，也要严格遵守地方政策法规，避免各种风险。

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